Casus uit Harelbeke

De feiten zoals ze zich in de praktijk voordoen
In een West-Vlaamse deelgemeente wordt midden jaren tachtig een vergunning verleend voor de bouw van een nieuwe woning in agrarisch gebied, gelegen in tweede bouwlijn. Die vergunning is uitdrukkelijk gekoppeld aan één duidelijke voorwaarde: de bestaande hoevegebouwen aan de straatzijde moeten worden gesloopt. De redenering van de overheid is klassiek en herkenbaar: de nieuwe woning wordt slechts aanvaard omdat de oude bebouwing verdwijnt.

De nieuwe woning wordt effectief gebouwd. De hoevegebouwen blijven echter gewoon staan. Er volgt geen onmiddellijke handhaving. Jaren verstrijken. De feitelijke toestand “versteent”.

De latere aanvraag: oude fout, nieuw probleem
Bijna dertig jaar later dient de eigenaar een nieuwe vergunningsaanvraag in. Ditmaal niet voor de woning in tweede bouwlijn, maar voor de bestaande gebouwen aan de straat. Hij wil ze verbouwen, uitbreiden en hun functie wijzigen naar wonen. In de praktijk een herkenbare redenering: de gebouwen staan er al decennia, zijn nooit afgebroken en worden als een verworven feit beschouwd.

Het college weigert de aanvraag. De motivering is even eenvoudig als scherp: deze gebouwen hadden nooit meer mogen bestaan, omdat ze volgens de oorspronkelijke vergunning moesten worden gesloopt. In beroep volgt de deputatie die redenering niet en verleent alsnog een vergunning.

De juridische discussie: wat is nog vergund?
Voor de Raad voor Vergunningsbetwistingen wordt het debat herleid tot één kernvraag: heeft het niet uitvoeren van de slopingsvoorwaarde enkel gevolgen voor de nieuw gebouwde woning, of ook voor de oude hoevegebouwen die zijn blijven staan? De Raad voor Vergunningsbetwistingen kiest aanvankelijk voor de eerste benadering: de fout raakt alleen het nieuwe gebouw, niet het oude complex.

Die redenering blijkt juridisch onhoudbaar. In cassatie wordt dit oordeel vernietigd. De hogere rechter maakt duidelijk dat een voorwaardelijke vergunning niet kan worden opgesplitst. Wie bouwt zonder de opgelegde sloping uit te voeren, ondergraaft het vergund karakter van het geheel. Niet alleen de nieuwbouw, maar ook de niet-gesloopte gebouwen verliezen hun aanspraak op een vergund of hoofdzakelijk vergund karakter.

De praktische impact: geen terugkeer naar ‘hoofdzakelijk vergund’
In de verdere afwikkeling van het dossier blijkt hoe hard dit kan aankomen in de praktijk. De eigenaar kan zich niet beroepen op de regeling voor zonevreemde gebouwen, omdat die alleen geldt voor constructies die op het relevante ogenblik hoofdzakelijk vergund zijn. Dat uitgangspunt is hier net door de niet-uitgevoerde slopingsvoorwaarde onderuitgehaald.

Zelfs wanneer de oude gebouwen later alsnog zouden worden afgebroken, verandert dat niets aan de beoordeling. Het vergund karakter wordt beoordeeld op het ogenblik van de aanvraag, niet achteraf. De fout uit de jaren tachtig blijft juridisch doorwerken.

Waarom dit dossier zo herkenbaar is voor de praktijk
Deze casus is geen uitzonderlijk verhaal. Ze illustreert een veelvoorkomend patroon: een voorwaarde wordt niet uitgevoerd, handhaving blijft uit, en jaren later wordt geprobeerd om de feitelijke toestand alsnog te valoriseren via een nieuwe vergunning. De rechtspraak maakt duidelijk dat dit een riskante strategie is. Wat ooit had moeten verdwijnen, blijft juridisch “besmet”.

Les voor eigenaars en adviseurs
De praktijkles is hard maar helder. Vergunningsvoorwaarden zijn geen formaliteit en verjaren niet door stilzitten. Wie een slopingsvoorwaarde negeert, creëert geen sterker dossier, maar een structureel zwakker uitgangspunt voor alle latere aanvragen. In dit soort dossiers is de vraag niet of het probleem ooit terugkomt, maar wanneer.