De Brusselse bodemregelgeving heeft een uitgesproken impact op vastgoedtransacties. In tegenstelling tot Vlaanderen is niet het begrip risicogrond doorslaggevend, maar de indeling van het perceel in de Brusselse bodeminventaris. Voor gronden in bepaalde categorieën leidt een overdracht vrijwel automatisch tot bijkomende bodemonderzoeken en mogelijk ook tot sanerings- of risicobeheerverplichtingen, met een directe invloed op de timing en de haalbaarheid van de transactie.

Altijd een bodemattest als vertrekpunt

Bij elke vervreemding van een zakelijk recht op een onroerend goed in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest moet de overdrager vooraf een geldig bodemattest bezorgen aan de overnemer. Dat attest moet in principe beschikbaar zijn vóór het sluiten van de onderhandse akte of het aanbod. De Brusselse regeling laat evenwel uitdrukkelijk toe dat de overeenkomst wordt gesloten onder een opschortende voorwaarde die betrekking heeft op het verkrijgen van het bodemattest.

In de overeenkomst of het aanbod moet expliciet worden vermeld dat de overnemer kennis heeft gekregen van de inhoud van het bodemattest en dat de overdrager verklaart geen bijkomende informatie te kennen die de inhoud van het attest zou kunnen wijzigen. Een Brussels bodemattest kan slechts voor één enkele vervreemding worden gebruikt. Uniek is bovendien dat in Brussel ook bij de overdracht van een milieuvergunning voor risicoactiviteiten een bodemattest vereist is.

De sleutelrol van de Brusselse bodeminventaris

Of bijkomende bodemverplichtingen ontstaan, hangt volledig af van de indeling van het perceel in de Brusselse bodeminventaris. Wanneer het perceel niet is ingedeeld in categorie 0, of enkel in een andere categorie dan 0, volstaat in principe het bodemattest in combinatie met de correcte contractuele vermeldingen om tot overdracht over te gaan.

Zodra het perceel daarentegen is ingedeeld in categorie 0, of in een combinatie waarin categorie 0 voorkomt, ontstaat in beginsel een bijkomende verplichting: vóór de overdracht moet een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

Het verkennend bodemonderzoek in Brussel

Het verkennend bodemonderzoek, vaak aangeduid als VBO, is inhoudelijk vergelijkbaar met het Vlaamse oriënterend bodemonderzoek. Een erkende bodemverontreinigingsdeskundige onderzoekt de bodem aan de hand van dossieronderzoek en een beperkte monsterneming om na te gaan of er aanwijzingen zijn van bodemverontreiniging.

Een fundamenteel verschil met Vlaanderen is dat in Brussel nog steeds een formele gelijkvormigheidsverklaring vereist is. Het VBO moet worden ingediend bij Leefmilieu Brussel, dat zich binnen de voorziene termijnen uitspreekt over zowel de conformiteit van het onderzoek als over de conclusies ervan. Zonder een gelijkvormigheidsverklaring, of zonder het intreden van de wettelijke gelijkstelling bij stilzitten van de overheid, is het VBO niet geldig voor een overdracht.

Wanneer uit het VBO blijkt dat geen verontreiniging aanwezig is die verdere maatregelen vereist, kan de overdracht plaatsvinden op basis van het bodemattest en het goedgekeurde VBO. Wordt wel een verontreiniging vastgesteld, dan kwalificeert Leefmilieu Brussel deze als eenmalige verontreiniging, gemengde verontreiniging of weesverontreiniging en bepaalt zij of bijkomende maatregelen noodzakelijk zijn, zoals een gedetailleerd bodemonderzoek, sanering of risicobeheer. Vanaf dat moment is de overdracht in principe geblokkeerd, behoudens specifieke uitzonderingen.

Uitzonderingen op de verplichting tot een verkennend bodemonderzoek

In bepaalde gevallen is geen nieuw VBO vereist, ook al is het perceel ingedeeld in categorie 0. Dat is onder meer zo wanneer het perceel recent reeds het voorwerp was van een gelijkvormig verklaard verkennend bodemonderzoek, een risico-onderzoek of een eindbeoordeling van een afgeronde bodembehandeling, op voorwaarde dat dit onderzoek minder dan één jaar oud is, er zich sindsdien geen relevant incident heeft voorgedaan en de kwetsbaarheidszone niet is gewijzigd naar strengere normen. Deze vrijstelling geldt automatisch.

Een tweede belangrijke uitzondering doet zich voor wanneer de indeling in categorie 0 enkel voortvloeit uit een vergunde risicoactiviteit die nooit in gebruik werd genomen. In dat geval volstaat een verklaring tegenover de notaris en is geen VBO vereist.

Daarnaast kan de overdrager in bepaalde omstandigheden een gemotiveerd verzoek indienen bij Leefmilieu Brussel om een volledige vrijstelling van het VBO te bekomen of om de omvang ervan te beperken. Dat kan bijvoorbeeld bij technische onmogelijkheid, bij ernstige verstoring van een economische activiteit of wanneer reeds structurele preventieve maatregelen zijn genomen. Indien Leefmilieu Brussel niet tijdig beslist, wordt de vrijstelling geacht te zijn toegekend.

Gedetailleerd bodemonderzoek en verdere behandeling

Wanneer het VBO uitwijst dat verdere behandeling nodig is, volgt in principe een gedetailleerd bodemonderzoek. Dit onderzoek bakent de verontreiniging nauwkeurig af en vormt de basis voor de keuze tussen sanering of risicobeheer.

Wie moet instaan voor deze verdere behandeling hangt af van het type verontreiniging. Bij weesverontreiniging rust de verplichting doorgaans op de houder van zakelijke rechten. Bij gemengde verontreiniging kunnen meerdere partijen hoofdelijk worden aangesproken. Bij eenmalige verontreiniging ligt de verantwoordelijkheid bij de exploitant, de titularis van het zakelijk recht of de veroorzaker van de verontreiniging.

Als hoofdregel geldt dat de vervreemding pas kan plaatsvinden nadat de vereiste behandeling is uitgevoerd en Leefmilieu Brussel een slotverklaring heeft afgeleverd.

Overdracht vóór afronding van sanering of risicobeheer

Om te vermijden dat transacties jarenlang worden geblokkeerd, voorziet de Brusselse regelgeving in meerdere afwijkingsmechanismen. Een eerste geval doet zich voor wanneer de vervreemder kan aantonen dat hij geen financiële, toezichts- of beheersband heeft met de persoon die instaat voor de bodembehandeling. In dat geval kan de overdracht plaatsvinden ondanks lopende bodemverplichtingen.

Daarnaast zijn er scenario’s waarin overdracht mogelijk is vóór afronding van sanering of risicobeheer, mits aan strikte voorwaarden is voldaan. Er moet dan minstens een relevant bodemonderzoek zijn goedgekeurd, de aangeduide verantwoordelijke moet zich formeel verbinden tot uitvoering binnen een vastgelegd tijdschema en er moet een voldoende financiële zekerheid worden gesteld. Deze afwijking vereist een voorafgaand voorstel van een bodemdeskundige en een (al dan niet stilzwijgende) goedkeuring door Leefmilieu Brussel.

Verder bestaan er nog specifieke afwijkingen bij onteigening, bij tussenkomst van een sectoraal saneringsfonds of wanneer Leefmilieu Brussel zelf ambtshalve de behandeling ten laste neemt wegens nalatigheid van de verantwoordelijke partij.

Sancties en juridische risico’s

Het niet naleven van de Brusselse bodemverplichtingen kan strafrechtelijk worden gesanctioneerd als milieumisdrijf, met mogelijke gevangenisstraffen en aanzienlijke geldboetes. Wanneer geen strafrechtelijke vervolging wordt ingesteld, kan een alternatieve administratieve boete volgen.

Naast deze publieke handhaving beschikt ook de verwerver over een privaat sanctiemechanisme. Hij kan de relatieve nietigheid van de vervreemding vorderen wanneer de informatie- of overdrachtsverplichtingen niet zijn nageleefd, tenzij hij hieraan uitdrukkelijk heeft verzaakt in de authentieke akte.

Zoals in Vlaanderen is een overdracht die in strijd met de bodemregels tot stand komt bovendien niet tegenwerpelijk aan Leefmilieu Brussel. De overheid kan de overdrager dus ook na de overdracht blijven aanspreken voor bodemverplichtingen.

Praktische aandachtspunten voor de Brusselse praktijk

Voor vastgoedtransacties in Brussel is het cruciaal om zeer vroeg de indeling van het perceel in de bodeminventaris te controleren. Categorie 0 is daarbij de sleutel tot bijkomende verplichtingen. Men moet rekening houden met de verplichte gelijkvormigheidsverklaringen en de daaraan verbonden termijnen, die in de praktijk vaak doorslaggevend zijn voor de dealplanning. Wanneer sanering of risicobeheer dreigt, is het essentieel tijdig na te denken over afwijkingsmechanismen, verbintenissen en financiële zekerheden, en om contractuele clausules en opschortende voorwaarden zorgvuldig af te stemmen op de Brusselse specifieke regeling.

Slot

De Brusselse bodemregeling is formeler en strikter georganiseerd dan de Vlaamse, vooral door de centrale rol van de bodeminventaris en de verplichte gelijkvormigheidsverklaringen. Bodemonderzoek en bodembehandeling zijn daardoor geen louter technische randvoorwaarden, maar structurele elementen van de transactie zelf. Wie dit niet van bij de start onderkent, riskeert dat de bodem niet alleen een ongewenste gast wordt, maar de transactie volledig verlamt.