De Waalse bodemregeling wijkt op een essentieel punt af van die in Vlaanderen en Brussel. Sinds de hervorming van de Waalse bodemregelgeving is de overdracht van een onroerend goed of van zakelijke rechten daarop niet langer een wettelijke trigger voor de uitvoering van bodemonderzoeken of bodemsanering. De Waalse decreetgever heeft bewust gekozen voor een systeem waarin vastgoedtransacties niet worden geblokkeerd door verplichte onderzoeks- of saneringstrajecten, maar waarin de bescherming van de verwerver hoofdzakelijk wordt gerealiseerd via een uitgebreide informatieverplichting.

Geen bodemonderzoeksplicht meer bij overdracht

In Wallonië leidt de vervreemding van een zakelijk recht op een onroerend goed op zich niet meer tot een verplicht verkennend bodemonderzoek of enige andere bodembehandeling. Anders dan in Vlaanderen en Brussel moet de overdrager bij een overdracht dus geen oriënterend of verkennend bodemonderzoek laten uitvoeren, zelfs niet wanneer op de grond in het verleden risicoactiviteiten werden uitgeoefend.

De afschaffing van deze overdrachtstrigger is ingegeven door de wens om vastgoedtransacties niet te laten vastlopen door bodemverplichtingen en om de administratieve last voor de Waalse bodeminstantie beheersbaar te houden. De bodemproblematiek wordt losgekoppeld van het transactiemoment en verschuift naar een regime van transparantie en informatie.

Het centrale instrument: het uittreksel uit de BDES

Hoewel geen bodemonderzoek vereist is, blijft ook in Wallonië een verplichte informatieverstrekking bestaan. Voor elke overdracht moet een uittreksel uit de Waalse bodeminventaris, de Banque de données de l’état des sols (BDES), worden overgemaakt aan de verwerver. Dat uittreksel mag op zich een geldigheidsduur van tien jaar hebben, maar voor gebruik in een overdrachtsakte mag het maximaal één jaar oud zijn.

Dit uittreksel vormt de basis van de informatie die in de onderhandse en authentieke akte moet worden opgenomen. De Waalse regeling gaat daarbij verder dan de Vlaamse en Brusselse en legt een uitgebreid pakket aan verklaringen op.

Uitgebreide informatieverplichtingen in de akte

De overdrachtsakte moet verplicht melding maken van de inhoud van het uittreksel uit de BDES. Daarnaast moet de overdrager verklaren dat hij de verwerver vóór het sluiten van de overeenkomst heeft geïnformeerd over deze inhoud, en moet de verwerver op zijn beurt bevestigen dat hij die informatie heeft ontvangen.

Verder moet in de akte worden aangegeven welke bestemming de verwerver aan de grond wil geven, zoals een residentiële, agrarische, commerciële of industriële bestemming, en of partijen deze bestemming contractueel willen vastleggen. Ten slotte moet de overdrager verklaren dat hij, zonder dat hij daartoe een voorafgaand onderzoek moet verrichten, geen bijkomende informatie kent die de inhoud van het uittreksel uit de BDES zou kunnen wijzigen.

Deze uitgebreide informatieplicht fungeert als compensatie voor het ontbreken van een verplichte onderzoeksfase bij overdracht.

Vrijwillig bodemonderzoek: mogelijk maar niet verplicht

Hoewel de Waalse regelgeving geen bodemonderzoek oplegt bij overdracht, sluit zij niet uit dat partijen vrijwillig beslissen om toch een verkennend bodemonderzoek te laten uitvoeren. Dit kan nuttig zijn wanneer de verwerver meer zekerheid wenst over de bodemtoestand of wanneer partijen contractueel willen anticiperen op mogelijke toekomstige bodemverplichtingen.

Een dergelijk vrijwillig bodemonderzoek is evenwel slechts mogelijk zolang geen van de partijen reeds door de Waalse bodeminstantie is aangewezen als titularis van bodemverplichtingen wegens ernstige vermoedens van bodemverontreiniging. Door vrijwillig een onderzoek te laten uitvoeren, onderwerpen partijen zich aan de Waalse bodemsaneringsregels. De regelgeving voorziet wel dat deze vrijwillig opgestarte procedure in bepaalde gevallen opnieuw kan worden stopgezet, bijvoorbeeld wanneer uit het onderzoek zou blijken dat een sanering vereist is en partijen contractueel hebben voorzien in de mogelijkheid om de transactie dan te beëindigen.

Sancties bij schending van de informatieverplichtingen

Hoewel de Waalse regeling minder ingrijpend is op het vlak van voorafgaande bodemverplichtingen, zijn de sancties bij niet-naleving van de informatieverplichtingen reëel. Wanneer een grond in de BDES als verontreinigd of potentieel verontreinigd is opgenomen en de vereiste informatie niet correct in de overdrachtsakte wordt vermeld, kan de verwerver de relatieve nietigheid van de overdracht vorderen.

Deze nietigheid kan evenwel niet meer worden ingeroepen wanneer vóór het verlijden van de authentieke akte alsnog een geldig uittreksel uit de BDES wordt bezorgd, de informatieverplichtingen correct worden nageleefd en de verwerver in de authentieke akte uitdrukkelijk verzaakt aan zijn nietigheidsvordering.

Daarnaast kwalificeert de schending van de informatieverplichtingen ook als een milieumisdrijf, dat strafrechtelijk of administratief kan worden gesanctioneerd met geldboetes en, in voorkomend geval, bijkomende maatregelen.

De praktische impact voor transacties in Wallonië

Voor vastgoedtransacties in Wallonië ligt het zwaartepunt niet bij bodemonderzoek en sanering voorafgaand aan de overdracht, maar bij correcte en volledige informatieverstrekking. De afwezigheid van een verplichte onderzoeksfase vermindert het risico op vertraging en blokkering van transacties aanzienlijk, maar verschuift de aandacht naar de contractuele fase en de redactie van de akte.

Verwervers die zekerheid wensen over de bodemtoestand zullen die zekerheid niet uit de wet halen, maar uit contractuele afspraken, vrijwillige onderzoeken of garanties van de overdrager. Omgekeerd doet de overdrager er goed aan zich strikt te houden aan de informatieverplichtingen, aangezien deze de kern vormen van de Waalse bescherming van de verwerver.

Slot

De Waalse bodemregeling vertrekt van een fundamenteel ander beleidskeuze dan die in Vlaanderen en Brussel. Door de overdracht los te koppelen van verplichte bodemonderzoeken wordt de vastgoedmarkt gevrijwaard van structurele blokkeringen, maar dit gaat gepaard met een verregaande informatieplicht en een grotere verantwoordelijkheid voor partijen zelf. In Wallonië is de bodem bij transacties dus minder een procedurele hinderpaal, maar des te meer een kwestie van transparantie, contractuele afweging en geïnformeerde besluitvorming.