FAQ over de conventionele verplichting van de vruchtgebruiker tot grove herstellingen

Kan een vruchtgebruiker verplicht worden om grove herstellingen uit te voeren?

Ja. In beginsel staat de vruchtgebruiker vooral in voor het gewone onderhoud van het goed. Partijen kunnen echter overeenkomen dat de vruchtgebruiker ook bepaalde grove herstellingen moet uitvoeren of dragen. Dit moet dan voldoende duidelijk blijken uit de overeenkomst of uit de titel waarbij het vruchtgebruik werd gevestigd.

Zijn grove herstellingen normaal niet ten laste van de blote eigenaar?

In de klassieke opvatting rusten grove herstellingen in hoofdzaak op de blote eigenaar. Het nieuwe goederenrecht heeft dat genuanceerd, omdat de vruchtgebruiker onder bepaalde voorwaarden kan moeten bijdragen in de kosten van grove herstellingen die door de blote eigenaar worden uitgevoerd. Maar dat betekent niet dat de vruchtgebruiker automatisch alle grove herstellingen moet uitvoeren.

Wat als de vruchtgebruiker contractueel heeft beloofd om grove herstellingen uit te voeren?

Dan gaat het om een bijzondere contractuele verplichting. Die verplichting kan geldig zijn, maar zij wordt niet zomaar beschouwd als een gewone wettelijke verplichting van de vruchtgebruiker. Zij overstijgt de normale verplichtingen die aan het vruchtgebruik verbonden zijn.

Wat betekent een sui generis-verbintenis?

Een sui generis-verbintenis is een verbintenis met een eigen aard. In dit verband betekent dit dat de verplichting om grove herstellingen uit te voeren niet volledig samenvalt met de gewone verplichtingen van de vruchtgebruiker. Zij komt voort uit een bijzondere afspraak tussen partijen.

Kan het vruchtgebruik vervallen worden verklaard omdat de vruchtgebruiker die conventionele grove herstellingen niet uitvoert?

Niet louter om die reden. De vervallenverklaring van het vruchtgebruik is een zware sanctie. Zij kan niet zomaar worden uitgesproken wegens niet-naleving van een bijkomende contractuele verplichting die de gewone vruchtgebruikersverplichtingen overstijgt.

Welke sancties zijn dan wel mogelijk bij niet-uitvoering van conventionele grove herstellingen?

De blote eigenaar kan, afhankelijk van de omstandigheden, een beroep doen op de gewone contractuele sancties. Hij kan bijvoorbeeld uitvoering in natura vragen, een schadevergoeding vorderen of, in bepaalde gevallen, zelf de werken laten uitvoeren en de kosten proberen te verhalen. Alles hangt af van de inhoud van de overeenkomst en van het bewijs.

Wanneer kan het vruchtgebruik dan wel vervallen worden verklaard?

Dat kan wanneer de vruchtgebruiker zijn wezenlijke verplichtingen als vruchtgebruiker ernstig miskent. Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer hij het goed laat verkommeren, het niet meer onderhoudt, het niet verwarmt wanneer dat nodig is, of het op een manier gebruikt of verwaarloost waardoor zeker waardeverlies ontstaat.

Is het verlaten van een woning door de vruchtgebruiker voldoende om het vruchtgebruik te verliezen?

Niet noodzakelijk. Het gaat niet om het enkele feit dat de vruchtgebruiker de woning niet meer bewoont. Beslissend is of hij daardoor zijn onderhoudsverplichtingen miskent en het goed laat achteruitgaan. Wanneer een woning langdurig niet wordt verwarmd, niet wordt verlucht, niet wordt onderhouden en daardoor schade of verval ontstaat, kan dat wel zwaar doorwegen.

Wat wordt bedoeld met misbruik van het genot?

De vruchtgebruiker heeft het recht om het goed te gebruiken en ervan te genieten, maar hij mag dat recht niet uitoefenen op een wijze die het goed aantast. Wanneer zijn houding ertoe leidt dat het goed vervalt of in waarde vermindert, kan dit worden beschouwd als misbruik van het genot.

Is de vervallenverklaring automatisch bij slecht onderhoud?

Nee. De rechter beoordeelt de concrete omstandigheden. Hij kijkt naar de ernst van de tekortkoming, de duur ervan, de gevolgen voor het goed, de houding van de vruchtgebruiker en de vraag of het waardeverlies voldoende zeker is.

Kan de blote eigenaar naast de vervallenverklaring ook nog schadevergoeding vragen?

Dat kan in principe, maar het is niet automatisch. De rechter kan oordelen dat de vervallenverklaring op zichzelf al een zeer zware sanctie is. Wanneer bovendien niet duidelijk bewezen is welke schade precies door de vruchtgebruiker werd veroorzaakt, kan een bijkomende schadevergoeding worden afgewezen.

Waarom is een beschrijvende staat bij aanvang zo belangrijk?

Zonder beschrijvende staat is het moeilijk om later te bewijzen in welke toestand het goed zich bevond bij het begin van het vruchtgebruik. Daardoor wordt het moeilijk om te onderscheiden tussen oude gebreken, normale slijtage en schade die werkelijk door de vruchtgebruiker werd veroorzaakt.

Wie moet bewijzen dat de schade door de vruchtgebruiker is veroorzaakt?

In de praktijk zal de blote eigenaar moeten aantonen dat de schade of de slechte staat van het goed aan de vruchtgebruiker te wijten is. Als er geen beginstaat is, wordt dat bewijs vaak moeilijker.

Wat moet men best voorzien bij de vestiging van een vruchtgebruik?

Men voorziet best een duidelijke beschrijvende staat van het goed, met foto’s en eventueel een plaatsbeschrijving door een deskundige. Daarnaast moet men duidelijk omschrijven welke herstellingen ten laste vallen van de vruchtgebruiker, welke ten laste vallen van de blote eigenaar, hoe beslissingen over werken worden genomen en welke gevolgen niet-uitvoering heeft.

Wat is het praktische besluit?

Een vruchtgebruiker kan contractueel bijkomende verplichtingen opnemen, ook inzake grove herstellingen. Maar de niet-naleving van zo’n bijkomende verplichting leidt niet automatisch tot verlies van het vruchtgebruik. Voor vervallenverklaring is doorgaans vereist dat de vruchtgebruiker zijn eigenlijke verplichtingen als vruchtgebruiker ernstig miskent, bijvoorbeeld door het goed te laten verkommeren.