FAQ over lastenverdeling bij vruchtgebruik op een appartement in mede-eigendom

Wie betaalt de lasten van een appartement waarop vruchtgebruik rust?

Tegenover de vereniging van mede-eigenaars kunnen zowel de vruchtgebruiker als de blote eigenaar gehouden zijn tot betaling van de lasten. De VME moet niet eerst nagaan wie volgens hun onderlinge afspraken uiteindelijk moet betalen.

Zijn afspraken tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar tegenwerpelijk aan de VME?

Nee. Een overeenkomst tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar over de verdeling van lasten werkt in principe alleen tussen hen beiden. De VME mag betaling vragen zonder rekening te moeten houden met die interne regeling.

Wat betekent hoofdelijke gehoudenheid tegenover de VME?

Dit betekent dat de VME de betaling van de gemeenschappelijke lasten kan vragen aan de vruchtgebruiker, aan de blote eigenaar of aan beiden. Wie betaalt, kan nadien eventueel verhaal uitoefenen op de andere partij als die volgens de interne verhouding uiteindelijk de kost moest dragen.

Is elk geschil tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar over appartementskosten een geschil inzake mede-eigendom?

Nee. Een vordering van de vruchtgebruiker tegen de blote eigenaar tot terugbetaling van bepaalde kosten is niet noodzakelijk een geschil tussen mede-eigenaars of een klassiek geschil inzake appartementsmede-eigendom. Dat kan belangrijk zijn voor de bevoegde rechtbank.

Wat is het verschil tussen de verhouding met de VME en de interne verhouding?

De verhouding met de VME gaat over de vraag wie de gemeenschappelijke lasten moet betalen aan de vereniging van mede-eigenaars. De interne verhouding gaat over de vraag wie tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar uiteindelijk de kost moet dragen.

Betekent een bijdrage in het reservefonds dat de vruchtgebruiker definitief die kosten draagt?

Niet noodzakelijk. De vruchtgebruiker kan verplicht zijn om het reservefonds mee te spijzen, maar als uit dat fonds grove herstellingen worden betaald die uiteindelijk ten laste van de blote eigenaar vallen, kan de vruchtgebruiker mogelijk terugbetaling vragen.

Is elke uitgave uit het reservefonds een grove herstelling?

Nee. Dat is een belangrijk misverstand. Het feit dat een kost uit het reservefonds wordt betaald, betekent niet automatisch dat het om een grove herstelling gaat.

Zijn alle niet-periodieke uitgaven grove herstellingen?

Nee. Ook niet-periodieke uitgaven kunnen gewone onderhoudskosten zijn. Men moet telkens kijken naar de aard van de uitgevoerde werken, niet alleen naar de periodiciteit of de wijze van financiering.

Welke uitgaven kunnen onderhoudswerken zijn?

Onderhoud van liften, het aanbrengen van grind op een parking, het vellen of ontwortelen van een boom, het installeren van een alarmsysteem in een technische ruimte of het herstellen van een schoorsteen kunnen, afhankelijk van de omstandigheden, als onderhoudswerken worden beschouwd.

Welke uitgaven kunnen grove herstellingen zijn?

De hernieuwing en isolatie van het dak, de volledige renovatie van voorbalkons, de thermische isolatie van buitengevels en de vervanging van warmteketels kunnen als grove herstellingen worden beschouwd, omdat zij raken aan de wezenlijke instandhouding van het gebouw.

Wie draagt gewone onderhoudskosten?

Gewone onderhoudskosten komen in beginsel ten laste van de vruchtgebruiker. Hij geniet van het goed en moet het in normale staat van gebruik en onderhoud bewaren.

Wie draagt grove herstellingen?

Grove herstellingen komen in de interne verhouding vaak geheel of gedeeltelijk ten laste van de blote eigenaar, al kunnen partijen hierover specifieke afspraken maken. Onder het nieuwe goederenrecht kan ook een bijdrageplicht van de vruchtgebruiker bestaan.

Kan de vruchtgebruiker terugbetaling vragen voor grove herstellingen die hij heeft betaald?

Ja, dat kan wanneer de kosten volgens de interne verhouding uiteindelijk ten laste van de blote eigenaar vallen. Dit kan bijvoorbeeld spelen wanneer de vruchtgebruiker via het reservefonds heeft bijgedragen aan werken die als grove herstellingen moeten worden gekwalificeerd.

Wanneer ontstaat discussie?

Discussie ontstaat vooral wanneer de VME werken uitvoert en de afrekening niet duidelijk maakt of het gaat om onderhoud, vernieuwing, verbetering of grove herstelling. Ook onduidelijke afspraken tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar leiden vaak tot betwisting.

Moet de VME zich mengen in de discussie tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar?

Nee. De VME heeft vooral belang bij betaling van de gemeenschappelijke lasten. Zij hoeft in principe niet te beslissen wie intern de uiteindelijke kost moet dragen.

Wat moet men praktisch voorzien in de vestigingsakte van vruchtgebruik?

Men voorziet best uitdrukkelijk wie het werkkapitaal betaalt, wie het reservekapitaal betaalt, welke kosten worden beschouwd als onderhoud, welke kosten als grove herstellingen, wanneer terugbetaling kan worden gevraagd en hoe betwistingen over de aard van de werken worden opgelost.

Wat is het belangrijkste praktische aandachtspunt?

Men mag niet automatisch afgaan op de boekhoudkundige benaming van de kost in de afrekening van de VME. De werkelijke aard van de uitgevoerde werken is doorslaggevend.

Wat is het besluit?

Bij vruchtgebruik op een appartement moet men steeds onderscheid maken tussen de externe betalingsplicht tegenover de VME en de interne lastenverdeling tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar. De VME kan betaling vragen zonder gebonden te zijn door hun afspraken. Nadien moet intern worden onderzocht of de kost een onderhoudswerk dan wel een grove herstelling betreft.