Wie een woning huurt, mag verwachten dat hij er op een normale manier kan wonen en slapen. Gewone omgevingsgeluiden horen daarbij, zeker in een stad. Anders is het wanneer er sprake is van terugkerende, vroege en storende lawaaihinder die samenhangt met de ligging of inrichting van het gebouw zelf. Dan gaat het niet meer om een banaal ongemak, maar om een probleem dat het normale woongenot aantast.

De verhuurder moet zulke hinder melden

Als de verhuurder weet dat de woning structureel last heeft van ernstige geluidshinder, moet hij dat vóór het sluiten van de huurovereenkomst meedelen. Dat geldt zeker wanneer een kandidaat-huurder die hinder niet bij een gewone bezichtiging kan opmerken. Een kort bezoek toont immers niet altijd hoe intens een doorgang, poort of andere ruimte in werkelijkheid wordt gebruikt, en al helemaal niet op welke uren dat gebeurt.

Een huurder moet correct geïnformeerd worden

De huurder moet zijn beslissing kunnen nemen met kennis van zaken. Wanneer een verhuurder zwijgt over een gekend probleem dat de bewoning wezenlijk beïnvloedt, schendt hij zijn informatieplicht. Het feit dat de huurder misschien had kunnen vermoeden dat er enig geluid zou zijn, volstaat niet. Het gaat erom of hij kon weten dat het om een ernstig en terugkerend probleem ging.

Geluidshinder kan een ernstige tekortkoming zijn

Structurele geluidshinder kan zo zwaar wegen dat de woning niet meer beantwoordt aan wat men redelijkerwijze van een huurwoning mag verwachten. Zeker wanneer de hinder zich op cruciale tijdstippen voordoet, zoals ’s morgens vroeg, en de rust of slaap verstoort, kan dat een ernstige contractuele tekortkoming opleveren.

Opnames kunnen als bewijs dienen

In dit soort geschillen zijn geluidsopnames vaak belangrijk. Zij bewijzen niet altijd elk technisch detail, maar kunnen wel duidelijk maken dat de hinder reëel, terugkerend en storend is. Wanneer zulke opnames tijdig worden voorgelegd en niet ernstig worden betwist, kunnen zij het standpunt van de huurder sterk ondersteunen.

Ontbinding van de huur is mogelijk

Als de verhuurder een wezenlijk probleem heeft verzwegen en de hinder het normale gebruik van de woning ernstig belemmert, kan de ontbinding van de huur gerechtvaardigd zijn. In dat geval kan de huurder ook aanspraak maken op de passende financiële gevolgen daarvan, zoals teruggave van de waarborg en vergoeding van de schade die uit die fout voortvloeit.

Structurele geluidshinder

Structurele geluidshinder is geluidsoverlast die niet toevallig of uitzonderlijk is, maar voortvloeit uit de aard, inrichting of ligging van de woning zelf. Het gaat dus om hinder die als het ware in het pand “ingebakken” zit, bijvoorbeeld omdat een appartement boven een doorgang, poort, handelsruimte of andere plaats ligt waar regelmatig verkeer, laden en lossen of bedrijvigheid plaatsvindt. In deze zaak benadrukt de vrederechter dat het appartement door zijn configuratie structureel vatbaar was voor geluid, zeker omdat de slaapkamer zich boven de poort bevond en die poort niet alleen voor doorgang, maar ook voor laden en lossen werd gebruikt.

Structurele geluidshinder is hinder die voortkomt uit de opbouw en het gebruik van de plaats zelf, en in deze zaak leidde het verzwijgen daarvan door de verhuurder tot ontbinding van de huur.

Korte samenvatting van de casus (rechtspraak die verder wordt besproken en weergegeven

Een huurster huurde een appartement dat boven een koetspoort lag. Bij het bezoek had zij niet begrepen dat het ging om een professioneel gebruikte doorgang of opslagruimte. Kort na de intrek meldde zij dat er al vanaf 6.30 uur ’s morgens, ook op zaterdag, lawaai was van voertuigen, personen en laad- en losactiviteiten onder het appartement. Zij stuurde geluidsopnames door aan de verhuurder, die in zijn antwoord erkende dat er effectief geluid was en enkel mogelijke isolatie als oplossing noemde.

De vrederechter oordeelde dat een normaal zorgvuldig verhuurder de kandidaat-huurder vooraf had moeten waarschuwen dat deze woning structureel gevoelig was voor ernstige geluidshinder. Omdat dat niet was gebeurd, werd de huur ontbonden ten laste van de verhuurder. De huurster kreeg een ontbindingsvergoeding van drie maanden huur, terugbetaling van de huur van september en vrijgave van de huurwaarborg.

Besluit

Een verhuurder mag niet zwijgen over structurele lawaaihinder die het normale wonen aantast. Doet hij dat toch, dan kan dat leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Voor de praktijk is de les eenvoudig: wie verhuurt, moet niet alleen correcte informatie geven over de woning zelf, maar ook over gekende omstandigheden die het dagelijkse wonen ernstig kunnen verstoren.