Sinds 1 januari 2019 geldt een vernieuwde btw-regeling voor de verhuur van onroerende goederen. Ook openbare besturen worden daardoor regelmatig geconfronteerd met de vraag of hun verhuuractiviteiten onder het btw-stelsel vallen. De kern van de regeling bleef sinds de hervorming overeind, maar de administratieve praktijk en rechtspraak hebben de toepassing intussen verfijnd.

De verhuur van onroerende goederen wordt in principe beschouwd als een economische activiteit. Wie geregeld panden verhuurt, wordt btw-plichtig, ongeacht of het om een particulier, een onderneming of een openbaar bestuur gaat. Toch blijft die activiteit in de regel vrijgesteld van btw, tenzij de wet zelf een uitzondering voorziet.

Twee van die uitzonderingen zijn sinds 2019 van bijzonder belang: de kortdurende verhuur en de optionele verhuur met btw.

Bij kortdurende verhuur – dat wil zeggen voor een periode van minder dan zes maanden – is btw verschuldigd, behalve in een beperkt aantal wettelijk omschreven gevallen. Zo blijft de verhuur voor zuiver privé-doeleinden of voor bepaalde sociale of culturele activiteiten vrijgesteld. Die uitzonderingen kunnen ook voor openbare besturen relevant zijn, bijvoorbeeld bij het ter beschikking stellen van zalen voor gemeenschapsdoeleinden.

De optionele verhuur met btw geldt enkel wanneer de huurder een economische activiteit uitoefent. De hoedanigheid van de huurder is hier dus doorslaggevend. Wanneer het openbaar bestuur als overheid handelt, bijvoorbeeld bij de uitoefening van zijn publiekrechtelijke taken, beschikt het niet over een economische activiteit in btw-zin en kan de optie niet worden uitgeoefend. Handelt het bestuur daarentegen als belastingplichtige – bijvoorbeeld bij commerciële exploitatie van infrastructuur – dan kan het samen met de verhuurder opteren voor btw-belaste verhuur, op voorwaarde dat het gebouw nieuw is of als nieuw wordt beschouwd voor de btw-wetgeving en dat beide partijen formeel kiezen voor het regime.

Sinds de invoering van deze regeling heeft de administratie bijkomende richtlijnen verspreid en heeft de rechtspraak verduidelijkt hoe de grens moet worden getrokken tussen handelingen als overheid en handelingen als belastingplichtige. Vooral in situaties waarin overheden infrastructuur ter beschikking stellen met bijkomende diensten of via publiek-private samenwerkingen, blijft de kwalificatie afhankelijk van de concrete omstandigheden.

De hoofdlijnen van het stelsel blijven echter ongewijzigd:

• geregelde verhuur van gebouwen vormt een economische activiteit;

• kortdurende verhuur is in beginsel met btw belast, behoudens uitzonderingen;

• optionele verhuur met btw veronderstelt dat de huurder een economische activiteit heeft en dat beide partijen uitdrukkelijk kiezen voor dit regime.

Voor openbare besturen betekent dit dat elke verhuur – of ze nu gebeurt aan een ondernemer, een vereniging of een particulier – afzonderlijk moet worden getoetst aan deze voorwaarden. De hoedanigheid van zowel verhuurder als huurder blijft het uitgangspunt, maar de praktijk leert dat de grens tussen overheidshandelen en economische activiteit steeds meer onderworpen is aan een genuanceerde, feitelijke beoordeling.