Bij handelshuur is de vaste datum van groot belang wanneer het verhuurde handelspand wordt verkocht. De koper van het pand is in beginsel gebonden door een handelshuurovereenkomst die vaste datum heeft, tenzij in de huurovereenkomst een geldig uitzettingsbeding werd opgenomen.

Wanneer de oorspronkelijke handelshuur later werd hernieuwd, volstaat het echter niet dat alleen de oorspronkelijke huurovereenkomst vaste datum had. De hernieuwing van de handelshuur vormt een nieuwe huurverhouding of minstens een nieuwe contractuele fase die aan derden, zoals een latere koper, slechts kan worden tegengeworpen wanneer ook die hernieuwing vaste datum heeft.

Dat geldt ook wanneer de aanvraag tot huurhernieuwing tijdig aan de vroegere verhuurder werd gericht en deze daarop niet heeft gereageerd, zodat de huur stilzwijgend werd hernieuwd. De huurder moet dan kunnen aantonen dat de hernieuwing zelf, en niet alleen de oorspronkelijke huurovereenkomst, tegenstelbaar is aan de koper.

Een aanvraag tot huurhernieuwing kan vaste datum verkrijgen wanneer de hoofdinhoud ervan wordt opgenomen in een authentieke akte, bijvoorbeeld in de notariële verkoopakte van het verhuurde goed. Een loutere verwijzing naar de aanvraag of naar briefwisseling is daarvoor niet voldoende. De authentieke akte moet de wezenlijke inhoud weergeven: dat er een aanvraag tot hernieuwing werd gedaan, wanneer dat gebeurde, dat de verhuurder niet heeft gereageerd, vanaf wanneer de hernieuwde huur loopt, voor welke duur zij geldt en onder welke voorwaarden.

Wanneer die hoofdinhoud voldoende duidelijk in de verkoopakte is opgenomen en de koper bovendien erkent kennis te hebben gekregen van de oorspronkelijke huurakte en van de briefwisseling over de huurhernieuwing, wordt de hernieuwing tegenstelbaar aan de koper. Indien de oorspronkelijke handelshuurovereenkomst geen uitzettingsbeding bevat en integendeel bepaalt dat een nieuwe eigenaar de huurovereenkomst moet eerbiedigen, kan de koper de huurder niet zomaar opzeggen.

Het praktische gevolg is dat een koper die een verhuurd handelspand verwerft, niet alleen de oorspronkelijke huurovereenkomst moet onderzoeken, maar ook moet nagaan of er een huurhernieuwing werd gevraagd en of die hernieuwing vaste datum heeft. Voor de huurder is het essentieel dat de aanvraag tot huurhernieuwing op een wijze wordt vastgelegd die ook tegenover latere kopers bewijsbaar en tegenstelbaar is.

Samenvatting van de casus in het hierna weergegeven vonnis

Een koper verwierf op 25 juni 2015 bij openbare verkoop een handelspand dat reeds verhuurd was. De oorspronkelijke handelshuurovereenkomst was notarieel verleden en had dus vaste datum. Zij was aangegaan voor achttien jaar.

De huurder had reeds vóór de verkoop, bij aangetekende brief van 10 januari 2011, een eerste huurhernieuwing gevraagd aan de toenmalige eigenaars. Die eigenaars hadden niet op de aanvraag gereageerd. Daardoor werd de handelshuur stilzwijgend hernieuwd, met ingang van 1 juli 2012, voor een eerste negenjarige periode en onder de oorspronkelijke voorwaarden.

In de notariële verkoopakte werd melding gemaakt van de oorspronkelijke notariële handelshuurovereenkomst. De akte vermeldde ook dat de huurder op 10 januari 2011 om huurhernieuwing had verzocht, dat de eigenaars niet hadden gereageerd, dat de hernieuwde huur liep vanaf 1 juli 2012 en dat de hernieuwing gebeurde onder de oorspronkelijke voorwaarden en modaliteiten. De koper erkende bovendien dat hij een kopie had ontvangen van de oorspronkelijke akte en van de briefwisseling over de huurhernieuwing.

Na de aankoop betekende de koper aan de huurder een huuropzeg. De koper stelde dat hij geldig kon opzeggen omdat de oorspronkelijke huur wel vaste datum had, maar de huurhernieuwing volgens hem niet. De huurder betwistte dit en voerde aan dat de hernieuwing wel tegenstelbaar was aan de koper.

De vrederechter volgde de huurder. Volgens de vrederechter was de hoofdinhoud van de huurhernieuwing voldoende duidelijk opgenomen in de authentieke verkoopakte. Daardoor had de handelshuurhernieuwing vaste datum gekregen en was zij tegenstelbaar aan de koper. Omdat de oorspronkelijke handelshuurovereenkomst geen uitzettingsbeding bevatte en integendeel een eerbiedigingsbeding ten gunste van de huurder inhield, kon de koper de huurovereenkomst niet geldig opzeggen. De opzeg werd nietig verklaard en de vordering van de koper werd ongegrond verklaard.