De aanvraag tot huurhernieuwing bij handelshuur moet uitsluitend betrekking hebben op de nieuwe huurovereenkomst. De huurder mag daarin geen voorwaarden opnemen die slaan op de lopende huur.

Deze regel beschermt de duidelijkheid van de procedure en voorkomt dat het stilzwijgen van de verhuurder gevolgen zou hebben voor een bestaande overeenkomst die nog loopt.

Wie de lopende huur wil wijzigen, moet daarover afzonderlijk onderhandelen. De formele aanvraag tot huurhernieuwing is daarvoor niet het juiste instrument.

Het belang van een correcte aanvraag tot huurhernieuwing

Bij handelshuur heeft de huurder onder bepaalde voorwaarden recht op huurhernieuwing. Dat recht is belangrijk, omdat de handelszaak vaak sterk verbonden is met de plaats waar zij wordt uitgebaat. Voor een winkel, horecazaak of andere handelsactiviteit kan het verlies van het pand grote economische gevolgen hebben.

Maar dat recht op hernieuwing is niet onbeperkt. De huurder moet de wettelijke procedure strikt naleven. De aanvraag tot huurhernieuwing moet tijdig gebeuren en moet duidelijk vermelden onder welke voorwaarden de huurder bereid is de nieuwe huur aan te gaan.

Deze voorwaarden zijn niet zomaar bijkomstig. Wanneer de verhuurder niet tijdig reageert, kan hij geacht worden met de hernieuwing onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen. Daarom moet de aanvraag helder, volledig en wettelijk correct zijn.

De voorwaarden betreffen de toekomstige huur

De voorwaarden die de huurder in zijn aanvraag vermeldt, moeten betrekking hebben op de nieuwe handelshuurovereenkomst. Het gaat dus om de huur die zal aanvangen na het einde van de lopende huurovereenkomst.

Typische voorwaarden zijn de nieuwe huurprijs, de duur van de nieuwe huur, de indexatie, bepaalde kosten of andere bepalingen die voor de toekomstige overeenkomst zullen gelden.

De aanvraag tot huurhernieuwing is daarentegen niet bedoeld om de lopende huurovereenkomst te wijzigen. De huurder kan dus niet in dezelfde aanvraag voorwaarden opnemen die slaan op de huidige huurperiode, zoals een korting op de lopende huurprijs.

Geen vermenging van lopende huur en nieuwe huur

Het onderscheid tussen de lopende huur en de nieuwe huur is essentieel.

De lopende huur is de overeenkomst die nog van kracht is. De rechten en plichten van partijen blijven daarin gelden zolang die overeenkomst loopt. De nieuwe huur is de overeenkomst die pas na afloop van de bestaande huur zal aanvangen, indien de hernieuwing geldig tot stand komt.

Wanneer een huurder in zijn aanvraag tot huurhernieuwing ook voorwaarden opneemt over de lopende huur, ontstaat verwarring. De verhuurder moet dan niet alleen beoordelen of hij akkoord gaat met een nieuwe huur, maar ook of hij akkoord gaat met een wijziging van de bestaande overeenkomst.

Dat past niet binnen het mechanisme van de handelshuurhernieuwing.

Waarom dit belangrijk is voor de verhuurder

De regeling inzake huurhernieuwing bevat een belangrijke bescherming voor de huurder, maar houdt ook rekening met de belangen van de verhuurder.

Het stilzwijgen van de verhuurder kan zware gevolgen hebben. Reageert hij niet tijdig en op de juiste wijze, dan kan hij gebonden zijn aan de hernieuwing onder de voorwaarden die de huurder heeft voorgesteld.

Juist daarom moet duidelijk zijn waarop die voorwaarden betrekking hebben. Zij mogen enkel gaan over de toekomstige huur. Indien men zou aanvaarden dat de huurder ook de lopende huur kan wijzigen via de hernieuwingsaanvraag, zou het stilzwijgen van de verhuurder mogelijk ook gevolgen hebben voor een overeenkomst die nog loopt. Dat zou een te verregaande aantasting zijn van zijn contractuele vrijheid.

De aanvraag mag niet misleidend of dubbelzinnig zijn

Een aanvraag tot huurhernieuwing moet duidelijk zijn. De verhuurder moet kunnen begrijpen welke nieuwe huurvoorwaarden worden voorgesteld en welke gevolgen zijn stilzwijgen kan hebben.

Wanneer de huurder tegelijk voorwaarden formuleert over de toekomstige huur en over de lopende huur, wordt de aanvraag dubbelzinnig. Zij kan de indruk wekken dat de huurder de nieuwe huur slechts wil aangaan op voorwaarde dat ook de bestaande huur wordt aangepast.

Dat is problematisch. De voorwaarden van de nieuwe huur moeten voldoende duidelijk en onvoorwaardelijk zijn. Een vermenging met eisen over de lopende huur kan afbreuk doen aan de rechtsgeldigheid van de aanvraag.

Onderhandelen over de lopende huur blijft mogelijk

Dit betekent niet dat partijen nooit kunnen onderhandelen over een wijziging van de lopende huur.

De huurder en de verhuurder kunnen in onderling akkoord steeds spreken over een aanpassing van de huidige huurprijs of andere lopende voorwaarden, zolang zij de dwingende regels van de handelshuur respecteren.

Maar die onderhandeling moet losstaan van de formele aanvraag tot huurhernieuwing. De hernieuwingsaanvraag heeft een specifiek doel: de voorwaarden bepalen waaronder de huurder bereid is de nieuwe huur aan te gaan.

Een vraag tot korting op de huidige huurprijs hoort daar niet in thuis.

Een strikt maar logisch formalisme

De handelshuurwet is formeel. Dat formalisme is niet louter technisch. Het dient om rechtszekerheid te bieden aan beide partijen.

De huurder weet hoe en wanneer hij zijn recht op hernieuwing moet uitoefenen. De verhuurder weet op zijn beurt binnen welke termijn hij moet reageren en op welke voorwaarden zijn reactie betrekking heeft.

Wanneer de huurder in zijn aanvraag voorwaarden opneemt die buiten het kader van de nieuwe huur vallen, wordt dat evenwicht verstoord. De verhuurder wordt dan geconfronteerd met een aanvraag waarvan de draagwijdte niet zuiver overeenstemt met het wettelijk systeem.

Daarom moet de aanvraag beperkt blijven tot de toekomstige huur.

Praktisch gevolg voor huurders

Een huurder die een handelshuur wil hernieuwen, moet zeer zorgvuldig zijn aanvraag opstellen.

Hij vermeldt best enkel de voorwaarden waaronder hij de nieuwe huur wil aangaan. Wenst hij een lagere huurprijs voor de nieuwe periode, dan kan hij dat opnemen. Wenst hij andere voorwaarden voor de toekomstige overeenkomst, dan kan hij die eveneens voorstellen.

Maar hij mag de aanvraag niet gebruiken om een korting of wijziging te vragen voor de nog lopende huurperiode.

Doet hij dat toch, dan loopt hij het risico dat de aanvraag juridisch wordt betwist.

Praktisch gevolg voor verhuurders

Voor verhuurders is het belangrijk om elke aanvraag tot huurhernieuwing nauwkeurig te onderzoeken.

Bevat de aanvraag voorwaarden die niet alleen betrekking hebben op de nieuwe huur, maar ook op de lopende huur, dan kan dat een belangrijk juridisch bezwaar vormen.

De verhuurder mag zich niet laten misleiden door een aanvraag die verschillende zaken door elkaar haalt. De kernvraag is steeds of de voorgestelde voorwaarden betrekking hebben op de nieuwe handelshuur, en niet op de bestaande overeenkomst.

Casus

In de alhier besproken en hierna weergegeven casus vroeg een handelshuurder tijdig de hernieuwing van de handelshuur aan voor een winkel in een winkelcentrum te Antwerpen, met ingang van 1 januari 2024.

In die aanvraag stelde de huurder niet alleen voorwaarden voor de nieuwe huurperiode, maar vroeg hij ook een bijkomende korting op de huurprijs voor een reeds lopende periode, namelijk van 1 januari 2022 tot en met 31 december 2023. Daardoor zou de huurprijs voor die lopende periode worden verminderd tot een vast bedrag per vierkante meter per jaar.

De verhuurder betwistte de geldigheid van die aanvraag. Volgens de verhuurder mogen de voorwaarden in een aanvraag tot handelshuurhernieuwing alleen betrekking hebben op de nieuwe huur die na afloop van de lopende overeenkomst zal beginnen. Zij mogen niet slaan op de nog lopende huurovereenkomst.

De vrederechter volgde die redenering. In hoger beroep oordeelde de rechtbank echter anders. Volgens de appelrechters verbiedt de Handelshuurwet niet dat de huurder in zijn hernieuwingsaanvraag ook een voorwaarde opneemt die betrekking heeft op de lopende overeenkomst, zoals een korting op de bestaande huurprijs. Volgens hen tastte dit de geldigheid van de aanvraag niet aan.

De verhuurder stelde cassatieberoep in.

Het Hof van Cassatie vernietigde de beslissing in hoger beroep. Het Hof oordeelde dat de voorwaarden die in de kennisgeving van huurhernieuwing worden opgenomen, in overeenstemming moeten zijn met de wet. Omdat de huurhernieuwing bij gebrek aan tijdig antwoord van de verhuurder kan plaatsvinden onder de door de huurder voorgestelde voorwaarden, mogen die voorwaarden uitsluitend betrekking hebben op de nieuwe huurovereenkomst.

Zij mogen dus geen betrekking hebben op de lopende huurovereenkomst.

De appelrechters hadden daarom niet wettig kunnen beslissen dat de huurder in zijn aanvraag tot huurhernieuwing ook een korting op de lopende huurprijs mocht vragen zonder dat dit de geldigheid van de aanvraag aantastte.

De kern van de casus is dus dat een huurder de procedure van handelshuurhernieuwing niet mag gebruiken om tegelijk wijzigingen aan de bestaande, nog lopende huur af te dwingen of op de onderhandelingstafel te plaatsen. De aanvraag moet zuiver gericht zijn op de voorwaarden van de toekomstige huurperiode.