Wanneer een huurder overlijdt en niemand de huurovereenkomst voortzet, kan de woninghuur van rechtswege eindigen volgens het Vlaams Woninghuurdecreet. Als het gehuurde daarna niet leeg is, kan de vrederechter een curator aanstellen om de goederen te beschrijven, het pand te laten ontruimen en de financiële afwikkeling te verzorgen.

De huurwaarborg komt in dat geval niet automatisch en volledig aan de verhuurder toe. Hoewel de verhuurder een voorrecht heeft op de huurwaarborg, gaan de kosten en het ereloon van de door de vrederechter aangestelde curator voor wanneer zij zijn gemaakt om het gehuurde vrij te maken en de afwikkeling mogelijk te maken.

De curator wordt dus eerst betaald uit de beschikbare activa, waaronder de huurwaarborg. Alleen het saldo komt daarna toe aan de verhuurder voor huurachterstal, kosten of vergoeding.

Praktisch betekent dit dat de huurwaarborg bij overlijden van de huurder niet uitsluitend als zekerheid voor de verhuurder mag worden bekeken. Zij kan eerst dienen om de gerechtelijke kosten van de ontruiming en vereffening te betalen.

Korte samenvatting van de casus van de hierna weergegeven rechtspraak

Een huurder overleed. Zijn erfgenamen verwierpen de nalatenschap en zetten de huurovereenkomst niet voort. Daardoor werd de woninghuurovereenkomst van rechtswege ontbonden op het einde van de tweede maand na het overlijden.

Het appartement was echter nog niet ontruimd. De verhuurder vroeg daarom aan de vrederechter om een plaatsbeschrijving te maken, een curator aan te stellen en de huurwaarborg vrij te geven voor de betaling van huurachterstal en vergoeding.

De vrederechter stelde een curator aan. Die liet het appartement ontruimen en maakte een staat van kosten en ereloon op. Er was een huurwaarborg en een klein saldo uit de verkoop van huisraad.

De verhuurder vroeg betaling uit die activa.

De vrederechter besliste dat eerst de curator moest worden betaald. Pas daarna kwam het saldo toe aan de verhuurder.