Wanneer constructies worden opgericht op of onder de grond, geldt in beginsel dat zij eigendom zijn van de grondeigenaar. Dit uitgangspunt vloeit voort uit het traditionele natrekkingsbeginsel, dat bepaalt dat de eigendom van de grond zich uitstrekt tot alles wat zich daarop, erboven of eronder bevindt. De wet veronderstelt bovendien dat de grondeigenaar zelf en op eigen kosten heeft gebouwd, en dat de constructies hem toebehoren. Dit vermoeden is echter niet absoluut en kan worden weerlegd door juridische bewijzen van een ander eigendomsrecht, bijvoorbeeld door overeenkomst of door verkrijgende verjaring.

De klassieke visie blijft dus dat de eigendom van de grondeigenaar overheerst. Toch heeft de rechtspraak de weerlegbaarheid van dit vermoeden geleidelijk aan bevestigd. De cassatierechtspraak erkende reeds dat het vermoeden enkel kan worden weerlegd op grond van juridische elementen en dat eigendom door verjaring mogelijk is, ook wanneer het gaat om ondergrondse constructies. De arresten van 13 mei 1970, 2 maart 1992 en 28 november 1969 bevestigen dit principe: wie een constructie boven of onder andermans grond gedurende lange tijd bezit als ware hij eigenaar, kan door verjaring eigendom verwerven. Dit geldt eveneens voor delen die zich ondergronds bevinden, zoals een kelder, op voorwaarde dat het bezit openbaar en ondubbelzinnig is.

Het hof van beroep te Brussel heeft deze evolutieve benadering expliciet overgenomen. Het oordeelde dat de eigenaar van een gebouw, waarvan de kelder zich deels uitstrekte onder het naburige perceel, door langdurig bezit eigendom had verkregen van dat deel. Het hof achtte het bezit openbaar, omdat de kelder in gebruik was in een handelszaak die toegankelijk was voor het publiek. Dat de ruimte zich ondergronds bevond, belette niet dat het bezit zichtbaar was en dus niet heimelijk. De vordering van de grondeigenaar om een scheidingsmuur te plaatsen werd daarom afgewezen. Deze beslissing bevestigt dat verkrijgende verjaring niet enkel betrekking kan hebben op bovengrondse, maar ook op ondergrondse delen, en dat het eigendomsvermoeden ten voordele van de grondeigenaar effectief kan worden doorbroken.

De rechtspraak heeft ook verduidelijkt dat de verkrijgende verjaring in zulke gevallen leidt tot een situatie die juridisch gelijkstaat aan de vestiging van een opstalrecht. Volgens de monistische visie van het Hof van Cassatie vormt elke afwijking van de natrekking een vorm van opstal. Een opstalrecht kan zich zowel boven, op als onder de grond uitstrekken, en kan ook ontstaan door verkrijgende verjaring. Zo bevestigen onder meer het arrest van 26 juni 1890 en latere beslissingen van de rechtbanken van Nijvel en Brussel dat een opstalrecht door verjaring kan ontstaan en dat een horizontale eigendomssplitsing mogelijk is.

De duur van zo’n opstalrecht is evenwel niet onbeperkt. Rechtspraak zoals die van de rechtbanken van Mechelen (9 mei 1878) en Eeklo (19 april 1973) stelt dat de wettelijke maximumduur van vijftig jaar eveneens geldt voor opstalrechten die door verjaring ontstaan. Wanneer deze termijn verstrijkt, herleeft de natrekking ten voordele van de grondeigenaar, die in beginsel een vergoeding verschuldigd is voor de waarde van de constructie.

Het geheel van deze rechtspraak toont dat het vermoeden van eigendom in het voordeel van de grondeigenaar niet onwrikbaar is. Wanneer het langdurig en openbaar bezit van een constructie op of onder andermans grond kan worden aangetoond, ontstaat een zelfstandig eigendomsrecht dat gelijkstaat aan een opstalrecht, zij het binnen de grenzen van de wettelijk vastgestelde duur. Zo ontstaat een evenwicht tussen het principe van natrekking en de bescherming van de feitelijke bezitssituatie die door de tijd een juridisch recht is geworden.