Een woninghuur kan op verschillende manieren eindigen. Een eerste mogelijkheid is de eenzijdige opzegging door de huurder. Daarbij beëindigt de huurder de huurovereenkomst door een opzeg te geven, met naleving van de wettelijke voorwaarden. Die voorwaarden hebben onder meer betrekking op de opzeggingstermijn en, afhankelijk van het tijdstip van beëindiging, op een vergoeding.

Een tweede mogelijkheid is de minnelijke beëindiging. Daarbij komt de huur niet tot een einde door een eenzijdige opzegging, maar door een akkoord tussen huurder en verhuurder. Partijen spreken dan samen af dat de huur zal eindigen, eventueel onder bepaalde voorwaarden.

Het onderscheid is belangrijk. Wanneer de huurder geen formele opzeg heeft gegeven, kan hij zich niet zomaar beroepen op de regels van de wettelijke opzegging. Maar dat betekent niet noodzakelijk dat de huur gewoon is blijven doorlopen. Er kan immers een afzonderlijk akkoord bestaan waarbij beide partijen hebben aanvaard dat de huur zou eindigen.

De rechter moet dan nagaan of er een overeenkomst tot minnelijke beëindiging bestaat, of die geldig is, en hoe die moet worden uitgelegd. Daarbij wordt niet alleen gekeken naar de juridische kwalificatie die partijen zelf aan hun afspraak geven. Ook de inhoud van het document, de omstandigheden waarin het werd opgesteld en het latere gedrag van partijen spelen een rol.

In deze zaak benadrukt de vrederechter dat de huurders verschillende begrippen door elkaar haalden. Zij spraken over een vergoeding wegens vroegtijdige beëindiging, maar hadden eigenlijk geen opzeg gegeven. De echte vraag was dus niet of de wettelijke opzeg correct was gebeurd, maar of het document van de makelaar een minnelijke beëindiging inhield.

Korte samenvatting van de casus en het hierna weergegeven vonnis

De huurders hadden een woning gehuurd, maar kwamen in financiële moeilijkheden. Zij konden de huur niet meer betalen. Er werd een afbetalingsregeling opgesteld op briefhoofd van de makelaar van de verhuurder. In dat document stond dat de huurders het pand vrijwillig zouden verlaten binnen de maand indien zij de regeling niet naleefden.

De huurders verlieten het pand nadat zij de regeling niet konden naleven. De verhuurder stelde echter dat er geen geldige beëindiging was en vorderde onder meer ontbinding van de huur en een wederverhuringsvergoeding.

De vrederechter maakt een belangrijk onderscheid tussen de wettelijke opzegging door de huurder en een minnelijke beëindiging van de huurovereenkomst. De huurders hadden geen formele opzeg gedaan volgens de Woninghuurwet. Daarom moest worden onderzocht of het document van de makelaar kon gelden als een overeenkomst tot minnelijke beëindiging.