Een huurder moet het gehuurde goed gebruiken overeenkomstig de bestemming die in de huurovereenkomst werd vastgelegd. Wanneer partijen uitdrukkelijk hebben bepaald waarvoor het goed mag worden gebruikt, vormt die bestemming een contractuele verplichting. Een wezenlijke afwijking daarvan kan aanleiding geven tot discussie en, in ernstige gevallen, tot ontbinding van de huurovereenkomst.

Toch moet die bestemming niet ruimer of strenger worden geïnterpreteerd dan wat partijen werkelijk hebben afgesproken. Wanneer de overeenkomst een bepaalde activiteit of bestemming vermeldt zonder verdere precisering, kan de verhuurder achteraf niet zomaar bijkomende beperkingen opleggen die niet uit de tekst van het contract blijken.

Het komt er dus op aan te onderzoeken hoe concreet de bestemming werd omschreven. Een algemene bestemming laat ruimte voor normale evoluties in de activiteit van de huurder. Zolang het gebruik nog binnen de contractueel omschreven bestemming blijft, is er niet noodzakelijk sprake van een ongeoorloofde bestemmingswijziging.

Daarbij kan ook rekening worden gehouden met de vroegere activiteiten, de gebruiken in de betrokken sector, de omstandigheden bij het sluiten van de overeenkomst en de wijze waarop partijen de bestemming redelijkerwijze mochten begrijpen. Indien de overeenkomst geen vaste verhouding oplegt tussen verschillende deelactiviteiten, kan een verschuiving in het belang van die deelactiviteiten op zichzelf niet als contractbreuk worden beschouwd.

Een verhuurder die zich beroept op een verboden bestemmingswijziging moet aantonen dat het huidige gebruik buiten de overeengekomen bestemming valt. Het volstaat niet dat de activiteit anders wordt georganiseerd of dat het zwaartepunt van de exploitatie wijzigt. Er moet worden aangetoond dat het goed wezenlijk voor een andere bestemming wordt gebruikt dan contractueel werd toegestaan.

Ook het bestaan van nadeel of schade kan in de beoordeling een rol spelen. Wanneer de verhuurder niet aantoont dat hij door de evolutie van het gebruik enig nadeel ondervindt, zal een vordering tot sanctionering van de huurder minder snel worden aanvaard. De rechter zal vooral nagaan of de contractuele bestemming nog wordt gerespecteerd en of de beweerde wijziging werkelijk strijdig is met wat partijen zijn overeengekomen.

Samenvatting van de casus in de verder weergegeven casus

In deze zaak verhuurde de eiseres een gebouw aan de eerste verweerster. De huurovereenkomst bepaalde dat het gebouw moest worden gebruikt als klinisch laboratorium met garage, magazijn en kantoren. De huurovereenkomst viel niet onder de Handelshuurwet en liep voor een termijn van negen jaar. De huurder had bovendien het recht om het gebouw geheel of gedeeltelijk onder te verhuren zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder.

Een deel van het gebouw werd later onderverhuurd aan een tweede verweerster. In de loop van de huur was er een duidelijke verschuiving in de activiteiten: aanvankelijk was slechts ongeveer twintig procent van de activiteit diergeneeskundig, terwijl later het merendeel van de activiteiten diergeneeskundig was. De verhuurder voerde aan dat daardoor de overeengekomen bestemming niet meer werd gerespecteerd.

De vrederechter oordeelde dat het begrip “klinisch laboratorium” in de overeenkomst niet verder werd gespecificeerd. Daarom kon dit begrip zowel betrekking hebben op analyses van menselijke klinische stalen als op analyses van dierlijke klinische stalen. De overeenkomst bepaalde geen vaste verhouding tussen beide soorten activiteiten. De verschuiving naar meer diergeneeskundige activiteiten betekende dus niet dat de bestemming werd gewijzigd.

De rechter stelde bovendien vast dat de verhuurder niet aantoonde dat partijen hadden bedoeld dat uitsluitend menselijke stalen moesten worden geanalyseerd, of dat altijd zowel menselijke als dierlijke analyses moesten plaatsvinden. Evenmin werd aangetoond dat de verhuurder schade of nadeel ondervond door de gewijzigde verhouding tussen de activiteiten. De vordering van de verhuurder werd op dit punt dan ook niet gevolgd.