Een verhuurder kan een woninghuurovereenkomst niet zomaar beëindigen omdat hij renovatiewerken wil uitvoeren. Een opzeg wegens renovatiewerken is een uitzonderlijke mogelijkheid die strikt moet worden toegepast. De huurder moet onmiddellijk kunnen nagaan of de opzeg ernstig, wettig en controleerbaar is. Daarom moeten de nodige bewijsstukken op het ogenblik van de opzegging worden meegedeeld. Worden die stukken pas later bezorgd, dan is dat in beginsel te laat.

De verhuurder moet bij de opzeg onder meer duidelijk maken welke werken zullen worden uitgevoerd, welke kosten ermee gemoeid zijn en, indien vereist, dat de nodige vergunning bestaat. De huurder mag niet in onzekerheid worden gelaten over de vraag of de opzeg werkelijk steunt op grondige renovatiewerken of slechts wordt gebruikt als middel om hem uit de woning te krijgen.

Een opzegtermijn die te kort is, kan niet zomaar worden “hersteld” door ze achteraf te verlengen. Zeker wanneer de opzeg wordt gegeven tijdens de eerste driejarige periode van een woninghuurovereenkomst, moet de verhuurder bijzonder voorzichtig zijn. De opzeg wegens renovatie kan niet willekeurig tegen om het even welke datum uitwerking krijgen.

Wanneer de verhuurder een ongeldige opzeg geeft en vervolgens toch al met renovatiewerken begint, kan dat meer zijn dan een gewone vergissing. Het kan een ernstige aantasting vormen van het rustig huurgenot. De verhuurder heeft immers de verplichting om de huurder het ongestoord gebruik van de woning te waarborgen zolang de huurovereenkomst loopt.

Indien werken in het gebouw leiden tot waterinsijpeling, geluidsoverlast, onveiligheid of een feitelijke onbewoonbaarheid, kan de huurder zich daartegen verzetten. In ernstige gevallen kan de huurovereenkomst worden ontbonden ten nadele van de verhuurder. De verhuurder kan dan niet volhouden dat de huurder gewoon verder huur moet betalen alsof er niets aan de hand is.

Belangrijk is ook dat de ondertekening van een opzegbrief door de huurder niet noodzakelijk betekent dat hij akkoord gaat met de opzeg. Vaak tekent een huurder enkel voor ontvangst. Zeker wanneer de wettelijke bescherming van de huurder van dwingende aard is, kan uit een eenvoudige ontvangstbevestiging niet zomaar worden afgeleid dat de huurder afstand doet van zijn rechten.

Wanneer de renovatiewerken het rustig huurgenot volledig onmogelijk maken, kan de huurder aanspraak maken op kwijtschelding of terugbetaling van huur voor de periode waarin hij het gehuurde goed niet normaal kon gebruiken. Het loutere feit dat de huurder nog fysiek in de woning verblijft, betekent niet dat hij nog werkelijk rustig huurgenot heeft.

Deze rechtspraak bevestigt dat renovatie-opzeggingen in het woninghuurrecht met grote zorg moeten worden voorbereid. Een verhuurder die de wettelijke voorwaarden niet naleeft en toch druk uitoefent op de huurder door werken te starten, riskeert niet alleen de nietigheid van de opzeg, maar ook ontbinding van de huurovereenkomst in zijn nadeel en financiële gevolgen.

Korte samenvatting van de casus van de hierna weergegeven rechtspraak

Een huurder had sinds 1 juli 2022 een appartement gehuurd. De oorspronkelijke overeenkomst was gesloten voor twee jaar, maar omdat geen geldige tijdige opzeg werd gegeven tegen het einde van die periode, werd de overeenkomst omgezet in een gewone woninghuurovereenkomst van negen jaar.

De verhuurders zegden de huurovereenkomst op wegens geplande renovatiewerken, met een opzegtermijn van drie maanden. De huurder betwistte de geldigheid van die opzeg. De verhuurders hadden bij de opzeg niet de vereiste stukken meegedeeld, zoals een vergunning, een duidelijke beschrijving van de werken, een kostenraming of een aannemingsovereenkomst. Ook de opzegtermijn was te kort.

Intussen waren de renovatiewerken toch al gestart. Volgens de huurder veroorzaakten die werken ernstige hinder, waaronder waterinsijpeling via elektriciteitsleidingen en een ongezonde en onveilige woonsituatie.

De vrederechter oordeelde dat de opzeg nietig was. De laattijdige mededeling van stukken tijdens de procedure kon het gebrek niet herstellen. De rechter oordeelde ook dat de verhuurder door de ongeldige opzeg en de uitvoering van de werken het rustig huurgenot ernstig had verstoord. De huurovereenkomst werd ontbonden in het nadeel van de verhuurder. Voor de periode waarin door de renovatiewerken geen werkelijk rustig huurgenot meer mogelijk was, moest de huurder geen huur betalen of diende betaalde huur te worden terugbetaald.

Update

Onder het Vlaams Woninghuurdecreet werd de regeling inzake opzegging wegens grondige renovatiewerken gedeeltelijk versoepeld, in die zin dat de verhuurder na de eerste driejarige periode niet langer noodzakelijk moet wachten tot het einde van een driejarige periode om om renovatieredenen op te zeggen. Die versoepeling doet evenwel geen afbreuk aan de strikte vorm- en bewijsvoorwaarden.

De opzegtermijn blijft zes maanden en, wanneer de opzeg tijdens de eerste driejarige periode wordt gegeven, kan zij niet verstrijken vóór het einde van die eerste driejarige periode. Bovendien moet de verhuurder op het ogenblik van de opzegging de vereiste stavingsstukken aan de huurder bezorgen, met name de omgevingsvergunning indien vereist en een omstandig bestek, een beschrijving van de werken met gedetailleerde kostenraming of een aannemingsovereenkomst.

De wijziging  bestaat dus vooral in een ruimere temporele mogelijkheid tot renovatieopzeg na de eerste drie jaar, maar niet in een versoepeling van de controleerbaarheid van de opzeg zelf: de huurder moet bij ontvangst van de opzeg onmiddellijk kunnen nagaan of de wettelijke voorwaarden vervuld zijn.