Wanneer een onroerend goed toebehoort aan meerdere mede-eigenaars, rijst de vraag wie namens de verhuurders kan optreden wanneer er problemen ontstaan met de huurder. In de praktijk komt het vaak voor dat één mede-eigenaar de huurovereenkomst onderhandelt, ondertekent, opvolgt en uiteindelijk ook de gerechtelijke procedure opstart. Dat is niet altijd zonder risico.

Een belangrijk onderscheid moet worden gemaakt tussen gewone daden van beheer en de uitoefening van ondeelbare rechten die voortvloeien uit een huurovereenkomst die door alle mede-eigenaars werd gesloten.

In beginsel moeten daden van beheer betreffende een onverdeelde mede-eigendom door alle mede-eigenaars samen worden gesteld. Het instellen van een vordering in rechte wordt daarbij als een daad van beheer beschouwd. Toch wordt aanvaard dat deze regel in hoofdzaak de interne verhouding tussen de mede-eigenaars betreft. Dat betekent dat één mede-eigenaar in bepaalde omstandigheden alleen kan optreden tegenover een medecontractant, zonder dat die medecontractant zich zonder meer op de afwezigheid van de andere mede-eigenaars kan beroepen.

Maar dat beginsel kent een belangrijke beperking.

Wanneer de huurovereenkomst door alle mede-eigenaars als verhuurders werd gesloten, heeft die overeenkomst een ondeelbaar karakter. Sommige rechten die uit die huurovereenkomst voortvloeien, kunnen dan niet afzonderlijk door één mede-eigenaar worden uitgeoefend. Dat geldt in het bijzonder voor een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.

De ontbinding van een huurovereenkomst raakt immers de overeenkomst in haar geheel. Zij kan niet nuttig of geldig worden uitgesproken voor slechts één mede-eigenaar, terwijl de overeenkomst ten aanzien van de andere mede-eigenaar zou blijven bestaan. De huurovereenkomst vormt één rechtsverhouding tussen de huurder en alle verhuurders samen.

Daarom moet een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel worden ingesteld door alle mede-eigenaars samen, of minstens op duidelijke wijze namens alle mede-eigenaars. Wanneer één mede-eigenaar alleen optreedt, zonder de andere mede-eigenaar in de procedure te betrekken en zonder duidelijk te maken dat hij ook als vertegenwoordiger van die andere mede-eigenaar handelt, loopt de vordering het risico onontvankelijk te worden verklaard.

Dat risico blijft bestaan zelfs wanneer die ene mede-eigenaar in het verleden wel de huurovereenkomst mede namens de andere mede-eigenaar heeft ondertekend. De procedure zelf moet immers duidelijk aantonen dat alle noodzakelijke verhuurders partij zijn of geldig vertegenwoordigd worden.

De praktische les is eenvoudig maar belangrijk. Bij verhuur door meerdere mede-eigenaars moet men vóór het opstarten van een procedure nagaan wie partij is bij de huurovereenkomst en wie als verhuurder moet optreden. Wanneer de vordering strekt tot ontbinding van de huurovereenkomst, is het aangewezen alle mede-eigenaars als eisende partij op te nemen, of minstens een duidelijke lastgeving of vertegenwoordiging te vermelden en te bewijzen.

Dit geldt des te meer wanneer de procedure niet alleen betrekking heeft op achterstallige huur, maar ook op de beëindiging van de huurovereenkomst zelf. Achterstallige huur, huurschade, huurwaarborg, leegstandsheffing of andere schadeposten kunnen in eenzelfde dossier aan bod komen, maar zodra de ontbinding van de huurovereenkomst wordt gevorderd, komt het ondeelbaar karakter van de overeenkomst op de voorgrond.

Een mede-eigenaar die alleen optreedt, kan dus geconfronteerd worden met een louter procedurele afwijzing, zonder dat de rechter zich inhoudelijk uitspreekt over de wanbetaling, het ontbreken van een huurwaarborg of andere tekortkomingen van de huurder. De vordering strandt dan niet noodzakelijk omdat zij inhoudelijk ongegrond is, maar omdat zij niet door de juiste partijen werd ingesteld.

De regel beschermt de samenhang van de huurovereenkomst. Een huurder mag niet worden geconfronteerd met een vordering tot ontbinding die slechts uitgaat van één van de verhuurders, terwijl de andere verhuurder formeel buiten de procedure blijft. Omgekeerd beschermt de regel ook de mede-eigenaars onderling, omdat een beslissing over het voortbestaan of de beëindiging van de huurovereenkomst alle mede-eigenaars raakt.

Voor de praktijk betekent dit dat men bij mede-eigendom voorzichtig moet zijn met standaardverzoekschriften of dagvaardingen waarin slechts één verhuurder wordt vermeld. De procedure moet worden opgebouwd vanuit de contractuele werkelijkheid: wie heeft verhuurd, wie is eigenaar, wie is mede-eigenaar, wie heeft lastgeving gegeven en wie vraagt precies de ontbinding?

Wanneer dat niet correct gebeurt, kan de rechter de vordering onontvankelijk verklaren. De verhuurder zal dan desgevallend opnieuw moeten beginnen, ditmaal met alle vereiste partijen, wat tijdverlies, bijkomende kosten en mogelijk verdere schade kan meebrengen.

Deze regel werd toegepast in de hierna weergegeven casus middels de rechtspraak in een zaak waarin twee broers als mede-eigenaars zowel een handelsruimte als een appartement hadden verhuurd. Slechts één van hen leidde nadien de procedure in, zonder dat in het verzoekschrift duidelijk werd vermeld dat hij ook optrad als vertegenwoordiger van zijn broer. De vrederechter oordeelde dat de andere mede-eigenaar geen partij was in de procedure en dat de vordering tot ontbinding, gelet op het ondeelbare karakter van de huurovereenkomst, door alle mede-eigenaars samen moest worden ingesteld. De vordering werd daarom onontvankelijk verklaard.

Over de ontbinding van de overeenkomst onder de gelding van het NBW zie: www.elfri.be - Artikel - Ontbinding van de overeenkomst